Често Задавани Въпроси (ЧЗВ)

Какво е ипотечен кредит?

Ипотечният кредит е дългосрочно заемане на пари от банка за закупуване, строителство или ремонт на недвижим имот. Имотът служи като обезпечение (залог) за кредита. Ако не изпълните задълженията си, банката има право да продаде имота и да си събере дължимото.

Колко пари мога да взема ипотечен кредит?

Размерът зависи от няколко фактора:

• Доходи: Банките обикновено одобряват кредит, при който месечната вноска е до 40-45% от нетния ви доход
• Стойност на имота: Обикновено можете да заемете до 80-90% от оценената стойност
• Кредитна история: Добрата история увеличава шансовете за по-голяма сума
• Други задължения: Съществуващите кредити намаляват възможната сума

Какво е самоучастие и колко трябва да е?

Самоучастието е частта от стойността на имота, която плащате от собствени средства. Повечето банки в България изискват минимум 10-20% самоучастие. Например, за имот на стойност 200,000 лв. ще ви трябват минимум 20,000-40,000 лв. собствени средства.

По-високото самоучастие има предимства:

• По-ниска лихва
• По-малка месечна вноска
• По-лесно одобрение
• По-ниски общи разходи

Каква е разликата между лихва и ГПР?

Лихвата е процентът, който плащате върху заетата сума. ГПР (Годишен Процент на Разходите) включва лихвата плюс всички други задължителни разходи - такси за обработка, застраховки, такси за управление и др.

ГПР е по-важният показател при сравняване на оферти, защото показва реалната цена на кредита.

Колко време отнема одобрението на кредит?

Процесът обикновено отнема:

• Предварителна оценка: 1-3 работни дни
• Пълно разглеждане: 5-15 работни дни
• Оценка на имот: 3-5 дни
• Общо от заявка до одобрение: 2-4 седмици

Времето може да се удължи ако липсват документи или има въпроси към заявителя.

Какви са изискванията за ипотечен кредит?

Основните изисквания включват:

• Възраст: Обикновено между 18-65 години (при подаване)
• Доходи: Редовни, доказуеми доходи
• Трудов стаж: Минимум 6-12 месеца на настоящата работа
• Кредитна история: Добра история без просрочия
• Самоучастие: Минимум 10-20% от стойността
• Българско гражданство или ПМЖ

Какви документи са необходими?

Типичният списък включва:

• Лична карта
• Удостоверение за доходи (последните 6-12 месеца)
• Трудов договор или служебна бележка
• Извлечение от банкова сметка
• Документи за имота (нотариален акт, скица, данъчна оценка)
• Удостоверение за семейно положение
• Декларация за произход на средствата

Вижте пълния списък с документи тук

Мога ли да взема кредит като самонает?

Да, но изискванията са по-строги. Ще ви трябват:

• Годишни данъчни декларации за последните 2-3 години
• Доказателства за регулярни приходи
• По-високо самоучастие (обикновено 20-30%)
• Възможно е лихвата да бъде малко по-висока

Може ли да взема кредит с друг човек (съкредитополучател)?

Да, това дори се препоръчва, защото:

• Увеличават се общите доходи, което позволява по-голяма сума
• Увеличават се шансовете за одобрение
• Може да получите по-добри условия

Съкредитополучателят носи равна отговорност за погасяване на кредита и става съсобственик на имота.

Колко са лихвите по ипотечните кредити в момента?

Към 2025 г. лихвите в България варират между:

• Фиксирана лихва: 5.5% - 7.5% годишно
• Променлива лихва: 4.5% - 6.5% годишно

Конкретната лихва зависи от вашия профил, самоучастието, избраната банка и пазарните условия.

Какво е по-изгодно - фиксирана или променлива лихва?

Зависи от вашата ситуация:

• Фиксирана: По-добра при ниски пазарни лихви, ако искате стабилност или имате тесен бюджет
• Променлива: По-добра ако очаквате спад на лихвите, имате финансов резерв или планирате предсрочно погасяване

Прочетете подробно сравнение тук

Какви други разходи има освен лихвата?

Трябва да планирате бюджет за:

• Нотариални такси: 2-4% от стойността на имота
• Оценка на имот: 150-300 лв.
• Застраховка на имот: 200-500 лв. годишно
• Животозастраховка: Зависи от възраст и здраве
• Такса за обработка: Обикновено 0.5-1% от кредита
• Месечна такса за управление: 0-10 лв.

Има ли скрити такси?

Добросъвестните банки не крият такси, но важно е да четете внимателно договора. Обърнете внимание на:

• Такси за предсрочно погасяване
• Такси при промяна на условия
• Задължителни застраховки
• Такси при забавено плащане
• Условия за промяна на лихвата при променлив лихвен процент

Прочетете нашата статия за скритите такси

Мога ли да погася кредита предсрочно?

Да, законът го позволява. Но условията зависят от типа лихва:

• Фиксирана лихва: Може да има такса до 1-2% от погасената сума
• Променлива лихва: Обикновено без такси или с минимални такси

Проверете условията в договора преди подписване.

Изгодно ли е предсрочното погасяване?

Почти винаги да, особено в началото на кредита. Ползи:

• Спестявате значителна сума от лихви
• Намалявате срока или месечната вноска
• По-бързо ставате собственик без тежести

Дори да внасяте по 100-200 лв. допълнително месечно, ефектът е значителен.

Какво се случва ако не мога да плащам вноската?

При финансови затруднения:

• Незабавно се свържете с банката - не чакайте да натрупате просрочия
• Поискайте кредитна ваканция - временно спиране на плащанията
• Поискайте удължаване на срока - намалява месечната вноска
• Разгледайте рефинансиране - кредит при по-добри условия

Банките обикновено предпочитат да намерят решение, вместо да стигнат до принудителна продажба.

Какво е рефинансиране и кога си заслужава?

Рефинансирането е вземане на нов кредит при по-добри условия за погасяване на съществуващия. Изгодно е когато:

• Лихвите на пазара са спаднали значително (поне 0.5-1%)
• Кредитният ви рейтинг се е подобрил
• Искате да консолидирате няколко кредита
• Имате възможност за по-високо самоучастие

Прочетете пълната статия за рефинансиране

Мога ли да взема кредит с лоша кредитна история?

Възможно е, но е по-трудно и условията ще бъдат по-неизгодни:

• По-висока лихва
• По-високо самоучастие (25-30%)
• Необходимост от поръчител
• По-малка одобрена сума

Препоръчваме да подобрите кредитната си история 6-12 месеца преди кандидатстване.

Мога ли да взема кредит за ваканционен имот?

Да, но условията са по-строги от тези за основно жилище:

• По-високо самоучастие (обикновено 30-40%)
• По-висока лихва
• По-кратък максимален срок

Струва ли си да използвам кредитен посредник?

В повечето случаи да, защото:

• Спестява време: Едно заявление към много банки
• По-добри условия: Посредниците често договарят по-ниски лихви
• Експертиза: Знаят как да представят профила ви оптимално
• Безплатно за вас: Комисионата се плаща от банката

Прочетете повече за ролята на посредника

Какво става с кредита при продажба на имота?

При продажба на имот с непогасен кредит имате няколко опции:

• Погасявате от продажбата: Най-честият вариант - от парите за продажба погасявате кредита
• Купувачът поема кредита: Възможно е с одобрение от банката
• Замяна на обезпечението: Ако купувате нов имот, може да замените обезпечението