Скритите Такси при Теглене на Жилищен Кредит, за които да Внимавате

Когато сравнявате оферти за ипотечен кредит, лесно можете да се съсредоточите само върху лихвения процент. Но реалната цена на кредита често се крие в "дребния шрифт" - допълнителните такси и разходи, които могат да добавят хиляди левове към общата сума. В тази статия ще разкрием какво точно трябва да проверите.

Защо е важен ГПР, а не само лихвата

ГПР (Годишен Процент на Разходите) е най-точният показател за реалната цена на кредита. Той включва не само лихвата, но и всички задължителни такси и разходи.

Пример: Банка А предлага лихва 4.5%, но с високи такси (ГПР 5.8%). Банка Б предлага лихва 5%, но с ниски такси (ГПР 5.3%). Въпреки по-ниската лихва, Банка А е по-скъпа!

Основни видове такси при ипотечен кредит

1. Такса за разглеждане и обработка

Какво е: Еднократна такса за разглеждане на заявката и подготовка на документите.

Типичен размер: 0.5-1.5% от размера на кредита (500-1 500 лв./255.68-767.03 € на 100 000 лв./51 135.39 € кредит)

Внимание: Някои банки я наричат по различен начин, но същността е една. Винаги питайте за точния размер.

2. Такса за управление на кредита

Какво е: Месечна такса за администриране на кредитната сметка.

Типичен размер: 0-10 лв. месечно

Внимание: Изглежда малко, но за 20 години това е 2 400 лв. (1 227.25 €)! Търсете банки без такава такса.

3. Такса за предсрочно погасяване

Какво е: Такса при предсрочно изплащане на целия или част от кредита.

Типичен размер:

• При фиксирана лихва: до 2% от погасената сума
• При променлива лихва: 0-0.5%

Внимание: Това може да е хиляди левове! Ако планирате предсрочно погасяване, изберете кредит без такава такса.

4. Застрахователни премии

Какво е: Задължителни застраховки - на имота и често животозастраховка.

Типичен размер:

• Застраховка на имот: 0.1-0.3% годишно (200-600 лв./102.27-306.81 € на 200 000 лв./102 270.78 €)
• Животозастраховка: Зависи от възраст и здраве (300-1 000 лв./153.41-511.35 € годишно)

Внимание: Някои банки изискват застраховката да е от техен партньор с по-високи премии. Питайте дали можете да изберете застраховател.

5. Такса за оценка на имота

Какво е: Разход за независим оценител, назначен от банката.

Типичен размер: 150-350 лв. (76.70-178.97 €)

Внимание: Тази такса обикновено не е включена в ГПР, но е задължителна.

6. Нотариални и административни такси

Какво е: Такси за нотариални услуги, вписвания в Имотния регистър и др.

Типичен размер: 2-4% от стойността на имота

Пример: За имот от 200 000 лв. (102 270.78 €) - около 4 000-8 000 лв. (2 045.42-4 090.83 €)

7. Такса при промяна на условия

Какво е: Такса при поискване на промяна на срока, лихвата или други условия.

Типичен размер: 100-500 лв. (51.14-255.68 €) на промяна

8. Такса при забавено плащане

Какво е: Наказателна лихва при неплатена навреме вноска.

Типичен размер: Основната лихва + 10 процентни пункта (ако лихвата е 5%, наказателната е 15%)

Внимание: Дори едно забавяне може да струва скъпо. Избягвайте на всяка цена!

Често срещани "капани" в договорите

Клауза за промяна на лихвата

Някои банки си запазват право едностранно да променят лихвата при "промяна в пазарните условия" или други неясни формулировки. Това може да увеличи драстично месечната вноска.

Как да се защитите: Четете внимателно условията за промяна на лихвата. При променлива лихва трябва да е обвързана с ясен базисен индекс (EURIBOR/SOFIBOR + надбавка).

Задължителни продукти

Някои банки обвързват одобрението на кредита със закупуване на допълнителни продукти - кредитни карти, дебитни карти с такси, застраховки "живот и здраве" и др.

Как да се защитите: Попитайте директно дали има задължителни допълнителни продукти и каква е тяхната цена.

Автоматично подновяване на застраховки

Договорът може да предвижда автоматично подновяване на застраховки с увеличени премии всяка година без ваше одобрение.

Как да се защитите: Проверете дали имате право да смените застрахователя след първата година.

Въпроси, които трябва да зададете на банката

1. Какъв е точният ГПР на този кредит?
2. Какви са всички еднократни такси при отпускане на кредита?
3. Има ли месечна такса за управление? Колко е?
4. Каква е таксата при предсрочно погасяване?
5. Какви застраховки са задължителни? Мога ли да избера застраховател?
6. При какви условия може да се промени лихвата?
7. Има ли задължителни допълнителни продукти?
8. Каква е наказателната лихва при забава?

Как да сравните реално офертите

Заключение

Скритите такси могат драстично да увеличат реалната цена на ипотечния кредит. Не се доверявайте само на рекламираната лихва - проверете ГПР и всички условия в договора. Задавайте въпроси, четете внимателно и сравнявайте реално офертите.

Съвет: Работата с опитен кредитен посредник може да ви помогне да избегнете "капаните" и да получите най-прозрачната оферта.