Много хора не могат да си позволят ипотечен кредит сами, но с партньор, родител или приятел шансовете значително се увеличават. Съвместното кредитиране може да бъде отлично решение, но крие и рискове. В тази статия ще разгледаме всички аспекти на споделеното кредитиране.
Какво е съвместно кредитиране?
Съвместното кредитиране означава, че двама или повече души са кредитополучатели по един кредит и всички носят солидарна отговорност за изплащането му.
Видове съвместно кредитиране:
- С партньор/съпруг: Най-често срещаното
- С родител: Младите се подпомагат от родителите
- С приятел/колега: Съвместна инвестиция
- С брат/сестра: Семейна инвестиция
Как работи солидарната отговорност?
Солидарна отговорност означава:
- Всеки от съкредитополучателите отговаря за целия дълг
- Банката може да търси плащане от когото поиска
- Ако единият не плаща, другият трябва да покрие всичко
- Всеки има право на целия имот (ако е съсобственик)
- Кредитът се отразява в ЦКР на всички
Предимства на съвместното кредитиране
Основни ползи:
- По-висока сума: Двата дохода се събират → по-голям кредит
- По-високи шансове за одобрение: Банката вижда повече сигурност
- По-ниско DTI: При двама доходи разходът се разпределя
- Споделена тежест: Вноските са по-леки за всеки поотделно
- По-бързо натрупване на самоучастие: Двама спестяват
- По-добри условия: Понякога банките дават по-ниски лихви
Пример:
| Критерий | Сам | С партньор |
|---|---|---|
| Месечен доход | 3 000 лв. (1 534.06 €) | 3 000 + 2 500 = 5 500 лв. (2 812.45 €) |
| Максимална вноска (40% DTI) | 1 200 лв. (613.62 €) | 2 200 лв. (1 124.98 €) |
| Възможен кредит | ~120 000 лв. (61 362.47 €) | ~220 000 лв. (112 497.86 €) |
Рискове и недостатъци
Основни рискове:
- Конфликти: Разногласия за управлението на имота
- Финансова зависимост: Трябва да се доверявате на другия
- Раздяла/развод: Какво става с имота и кредита?
- Смърт на единия: Другият поема всичко
- Загуба на работа: Ако единият загуби доходи, другият носи всичко
- Кредитна история: Проблемите на единия засягат и другия
- Затруднено излизане: Трудно е да се освободите от кредита
Съвместно кредитиране с различни хора
1. С партньор/съпруг
Най-честият случай:
- Естествено - планирате да живеете заедно
- Споделяте финансови цели
- И двамата ползвате имота еднакво
Внимание при:
- Несъразмерни доходи - може да възникнат чувства за неравенство
- Различно финансово поведение - един пести, друг харчи
- Липса на официален брак - по-трудно юридически при конфликт
2. С родител
Как работи:
- Родителят има стабилен доход и добра история
- Младият няма достатъчен доход или стаж
- Родителят помага като съкредитополучател
Предимства:
- Младият може да купи първото си жилище по-рано
- По-лесно одобрение
- Родителят обикновено не живее в имота
Рискове:
- Родителят рискува кредитната си история
- Ако младият не плаща, родителят трябва да покрие
- Ограничава възможността на родителя за собствени кредити
- При наследство - усложнения
Съвет: Подпишете споразумение кой какво плаща и при какви условия родителят излиза от кредита.
3. С приятел/колега
Съвместна инвестиция:
- Двама искат да инвестират в недвижим имот
- Споделят разходите и печалбите
- Може да е за отдаване под наем
Критично важно:
- Детайлно писмено споразумение ПРЕДИ кандидатстването
- Ясни правила за управление на имота
- План за излизане - какво ако единият иска да продаде?
- Застраховка "Ключов човек" - ако единият умре
Внимание: Приятелствата могат да се развалят. Финансовите споделяния са рискови. Мислете два пъти!
4. С брат/сестра
Семейна инвестиция:
- Подобно на приятели, но с фамилна връзка
- Често за закупуване на по-скъп имот
- Може да е дългосрочна инвестиция
Предимства:
- По-голямо доверие от приятели
- Семейните връзки помагат при конфликти
Рискове:
- Развалени семейни отношения при конфликт
- Усложнения при наследство
Как да се предпазите?
1. Подробно писмено споразумение
Задължително включете:
- Кой колко процента притежава от имота
- Как се разпределят вноските (50/50, 60/40 и т.н.)
- Кой плаща режийните разходи
- Какво се случва при продажба
- Как единият може да изкупи другия
- Какво става при смърт на единия
- Процедура за разрешаване на конфликти
2. Застраховки
Препоръчителни застраховки:
- Животозастраховка: Покрива дела на починалия
- Застраховка "Загуба на работа": Защита при безработица
- Застраховка "Тежко заболяване": При сериозни здравословни проблеми
3. Планирайте излизането предварително
Още в началото договорете:
- При какви условия единият може да излезе
- Как ще се оцени делът му
- Колко време има другият да събере средства
- Има ли право на първи отказ (да купи преди външни лица)
Процедура за освобождаване от съвместен кредит
Ако искате да се освободите от съвместен кредит:
Стъпка 1: Договорете се с другия/другите
- Кой остава с имота и кредита
- Каква компенсация ще получите (ако има)
Стъпка 2: Кандидатствайте в банката
- Останалият кредитополучател трябва да докаже, че може сам да обслужва кредита
- Банката оценява доходите и DTI
Стъпка 3: Промяна на собствеността
- След освобождаване от банката
- Прехвърляне на дела в имотния регистър
- Нотариални такси и данъци
Важно: Банката не е длъжна да освободи някого. Ако откаже, опции са рефинансиране или продажба.
Реални примери
Пример 1: Мария и Иван (Партньори)
Профил:
- Мария: доход 2 800 лв. (1 431.79 €)
- Иван: доход 3 500 лв. (1 789.74 €)
- Общ доход: 6 300 лв. (3 221.53 €)
- Купуват апартамент 200 000 лв. (102 270.78 €)
Кредит:
- Самоучастие: 30 000 лв. (15 340.62 €) - по 15 000 лв. (7 670.31 €) всеки
- Кредит: 170 000 лв. (86 930.16 €)
- Месечна вноска: 1 100 лв. (562.49 €)
- Всеки плаща: 550 лв. (281.24 €)
Споразумение:
- Собственост: 50/50
- Вноски: 50/50
- Режийни: 50/50
- При раздяла: Единият изкупува другия или продават
Пример 2: Георги и баща му
Профил:
- Георги: 25 години, доход 2 000 лв. (1 022.71 €), 2 години стаж
- Баща му: 55 години, доход 4 000 лв. (2 045.42 €), 30 години стаж
- Купуват апартамент 150 000 лв. (76 693.88 €)
Кредит:
- Самоучастие: 22 500 лв. (11 504.46 €) - от Георги
- Кредит: 127 500 лв. (65 189.42 €)
- Месечна вноска: 840 лв. (429.54 €)
- Георги плаща вноската
Споразумение:
- Георги е единствен собственик
- Баща му е само съкредитополучател (помага за одобрението)
- Георги плаща всички вноски
- След 3 години, когато доходът на Георги нарасне, рефинансират само на негово име
Резултат: Георги успява да купи първото си жилище на 25 години с помощта на баща си.
Често срещани грешки
- Липса на писмено споразумение: "Уговорено е" не работи при конфликт
- Надценяване на отношенията: Приятелства и отношения се променят
- Неясна собственост: Кой колко процента притежава?
- Липса на план за излизане: Как се освобождава един от кредита?
- Игнориране на данъците: При прехвърляне има данъчни последствия
- Забравяне за застраховки: Какво ако единият умре?
Практически съвети
- Консултирайте се с адвокат: Особено при несемейни отношения
- Бъдете реалисти: Може ли наистина да се доверите на този човек?
- Планирайте за лошото: Не само за доброто
- Обсъдете всичко предварително: Пари, управление, излизане
- Документирайте плащанията: Кой какво е платил
- Редовни финансови срещи: Поне веднъж годишно прегледайте споразумението
Заключение
Съвместното кредитиране може да бъде отличен начин да си позволите жилище, което сам не можете да постигнете. Но изисква доверие, ясна комуникация и детайлно споразумение. Бъдете честни за финансовото си положение, планирайте за всички сценарии и винаги имайте писмено споразумение. Правилно направено, съвместното кредитиране е win-win ситуация за всички страни.
Ако обмисляте съвместно кредитиране и имате нужда от съвет или помощ при изготвяне на споразумение, свържете се с нас за консултация.