Старите имоти често са на отлични цени, но се нуждаят от ремонт. Можете ли да финансирате и двете с ипотека? Да, но има специфики.
Защо стар имот?
- По-ниска цена: 20-40% под пазара
- По-големи имоти: Старите апартаменти са просторни
- Централни локации: Често в центъра
- Качествен строеж: Дебели стени, висок таван
- Потенциал: След ремонт струват колкото нов
Предизвикателства при финансирането
- Ниска оценка: Банката оценява в текущо състояние
- По-малък кредит: 60-70% вместо 85%
- Два кредита: Един за покупка, друг за ремонт
- Нужда от самоучастие: За ремонта също
Опции за финансиране
Опция 1: Ипотека + Потребителски
- Ипотека за имота: 60% от цената
- Потребителски за ремонт: 15 000-30 000 лв. (7 670.31-15 340.62 €)
- Предимство: Бързо одобрение
- Недостатък: Висока лихва за потребителския
Опция 2: Комбинирана ипотека
- Някои банки дават 70-75% от бъдещата стойност
- Трябва проект и количествена сметка
- Отпускане на траншове след етапи
Опция 3: Етапно финансиране
- Купувате със собствени средства
- След 6-12 месеца рефинансирате след ремонт
- Банката оценява вече ремонтирания имот
- Изтегляте по-висока сума
Реален пример
Иван купува стар апартамент:
- Цена: 80 000 лв. (40 908.31 €)
- Нужен ремонт: 40 000 лв. (20 454.16 €)
- Обща инвестиция: 120 000 лв. (61 362.47 €)
- Стойност след ремонт: 160 000 лв. (81 816.62 €)
Финансиране:
- Собствени средства: 40 000 лв. (20 454.16 €)
- Ипотека: 60 000 лв. (30 681.23 €) (75% от 80 000)
- Потребителски: 20 000 лв. (10 227.08 €) за ремонт
След 1 година:
- Рефинансира с ипотека 100 000 лв. (51 135.39 €) (база нова оценка)
- Погасява потребителския
- Собствен капитал: 60 000 лв. (30 681.23 €)
Какво трябва да проверите?
Преди покупка:
- Конструкция: Пукнатини, влага, основи
- Инсталации: Ел., ВиК, отопление
- Регулация: АОС, документи
- Съседи: Състояние на сградата
Реалистичен бюджет:
| Ремонт | Цена за кв.м. |
|---|---|
| Козметичен | 200-300 лв. (102.27-153.41 €) |
| Основен | 400-600 лв. (204.54-306.81 €) |
| Цялостен | 700-1000 лв. (357.95-511.35 €) |
Рискове
- Скрити проблеми: Появяват се по време на ремонт
- Надхвърляне на бюджета: +20-30% е нормално
- Забавяне: Ремонтът винаги отнема повече време
- Стрес: Живот в ремонт е труден
Практически съвети
- Добавете 20% буфер: За непредвидени
- Наемете експерт: Конструктор за оценка
- Детайлна сметка: Преди да купувате
- Проверени майстори: Препоръки задължително
- Етапно плащане: По напредък
Когато си заслужава?
- Имотът е в добра локация
- Конструкцията е здрава
- Цената + ремонт < пазарна стойност на ремонтиран
- Имате опит или добри майстори
- Имате търпение и време
Заключение
Покупката и реновирането на стар имот може да е отлична инвестиция, но изисква много планиране и по-сложно финансиране. Ако сте подготвени за предизвикателствата, можете да създадете мечтания дом на отлична цена.