Покупката на нов апартамент от строител има свои особености при финансирането. В тази статия ще научите как работи етапното плащане, какви са рисковете и как да се предпазите.
Разлики с покупка на готов имот
| Критерий | Готов имот | От строител |
|---|---|---|
| Плащане | Еднократно | На етапи |
| Ownership | Веднага | След Акт 16 |
| Риск | Нисък | Среден-висок |
| Вселяване | Веднага | След 1-3 години |
| Цена | Фиксирана | По-ниска |
Етапи на плащане
Типична схема:
| Етап | Строителство | % плащане |
|---|---|---|
| 1. Резервация | Подписване договор | 5-10% |
| 2. Акт 14 | Груб строеж завършен | 30-40% |
| 3. Акт 15 | Завършени довършителни | 20-30% |
| 4. Акт 16 | Готов за ползване | 20-30% |
Как работи банковото финансиране?
Опция 1: Етапни траншове от банката
Банката отпуска парите на етапи, съобразно плащанията към строителя:
- Одобрява се пълната сума предварително
- Всеки транш се отпуска след представяне на акт
- Платите само лихва до Акт 16
- След Акт 16 започвате пълна вноска
Опция 2: Отложено плащане
Някои строители предлагат:
- Малък аванс в началото
- Пълно плащане при Акт 16
- Тогава взимате кредита
Предимства на покупка от строител
- По-ниска цена: 10-20% по-евтино от готов
- Избор: Етаж, изложение, планировка
- Ново: Всичко е модерно и ново
- Гаранция: Строителна гаранция 3-5 години
- Енергийна ефективност: Нови сгради са клас A/B
- Отсрочено плащане: Не плащате всичко наведнъж
Рискове
- Забавяне на строежа: Често се случва
- Несъответствия: Реалното може да се различава от обещаното
- Фалит на строителя: Най-големият риск
- Скрити недостатъци: Появяват се след вселяване
- Промяна в цената: Индексация при забавяне
- Липса на инфраструктура: Пътища, транспорт закъсняват
Как да се предпазите?
1. Проверете строителя
- История на реализирани проекти
- Финансово състояние
- Препоръки от купувачи
- Търсете в регистрите за проблеми
2. Внимателно четете договора
Задължително трябва да има:
- Точна цена и начин на плащане
- Срокове за всеки етап
- Неустойки при забавяне
- Технически спецификации
- Условия за прекратяване
3. Застраховка "Строител"
Някои банки и застрахователи предлагат:
- Покритие при фалит на строителя
- Връщане на платените суми
- Цена: 0.5-1% от стойността
Пример: Мария купува от строител
Апартамент:
- Площ: 85 кв.м.
- Цена: 150 000 лв. (76 693.88 €)
- Строежът е на Акт 14
- Остават 12-18 месеца до завършване
Схема на плащане:
- Акт 14 (сега): 50 000 лв. (25 567.69 €) - 33%
- Акт 15 (след 8 мес.): 40 000 лв. (20 454.16 €) - 27%
- Акт 16 (след 18 мес.): 60 000 лв. (30 681.23 €) - 40%
Финансиране:
- Собствени средства: 30 000 лв. (15 340.62 €)
- Ипотека: 120 000 лв. (61 362.47 €)
- Банката одобрява 120 000 лв. (61 362.47 €) на 3 транша
Плащания:
- Акт 14: 20 000 лв. (10 227.08 €) собствени + 30 000 лв. (15 340.62 €) транш 1
- Акт 15: 10 000 лв. (5 113.54 €) собствени + 30 000 лв. (15 340.62 €) транш 2
- Акт 16: 60 000 лв. (30 681.23 €) транш 3
Месечни разходи преди Акт 16:
- Само лихва: 60 000 × 5.5% / 12 = 275 лв. (140.62 €) първия месец
- След Акт 15: 550 лв. (281.24 €)
След Акт 16:
- Пълна вноska: 980 лв. (501.13 €)
Ако строителят забави?
Вашите права:
- Неустойка според договора (обикновено 0.1% на ден)
- Право на прекратяване при забавяне над 6 месеца
- Връщане на платените суми + лихва
Реалността:
- Съдебни дела отнемат години
- Често купувачите приемат забавянето
- По-добре да се договорите допълнително отстъпка
Често задавани въпроси
Мога ли да продам преди Акт 16?
Да, но трябва съгласие на строителя и банката. Новият купувач поема задълженията ви.
Какво ако строителят фалира?
Ако имате застраховка - получавате обезщетение. Иначе губите платеното. Поради това проверявайте строителя внимателно.
Трябва ли да плащам данък при всеки етап?
Не, данъкът върху прехвърлянето се плаща само веднъж при окончателния договор след Акт 16.
Практически съвети
- Посещавайте строежа редовно: Проверявайте напредъка
- Снимайте всичко: Документирайте състоянието
- Четете всяка клауза: Консултирайте се с адвокат
- Запазете 10% резерв: За непредвидени допълнителни разходи
- Проверете съседите: Свържете се с други купувачи
Заключение
Покупката на апартамент от строител може да е чудесна възможност да получите нов дом на добра цена. Но изисква внимание, проверки и правилно финансово планиране. С добър строител и ясен договор, рисковете са управляеми.