Ед ин от най-важните показатели, които банките използват при оценка на вашата заявка за ипотечен кредит, е съотношението Дълг/Доход или DTI (Debt-to-Income ratio). Разбирането на този показател може да бъде разликата между одобрение и отказ. Нека разгледаме подробно какво представлява DTI и как можете да го оптимизирате.
Какво е съотношението Дълг/Доход (DTI)?
DTI е процентът от вашия месечен бруто доход, който отива за погасяване на дългове. Той показва на банката колко финансово обременени сте и дали можете да си позволите още едно задължение.
Формулата е проста:
Как се изчислява DTI?
Включени месечни дългове:
- Месечната вноска по новия ипотечен кредит
- Вноски по други кредити (потребителски, автомобилни)
- Минимални плащания по кредитни карти
- Лизингови вноски
- Алименти (ако плащате)
НЕ се включват:
- Комунални разходи (ток, вода, отопление)
- Храна и транспорт
- Застраховки (освен ако не са част от кредитната вноска)
- Данъци върху доходи (използва се бруто доход)
Практически пример:
Иван има следните параметри:
- Месечен бруто доход: 3 000 лв. (1 534.16 €)
- Потребителски кредит: 250 лв./месец (127.85 €/месец)
- Автомобилен кредит: 400 лв./месец (204.55 €/месец)
- Планирана ипотечна вноска: 800 лв./месец (409.10 €/месец)
Изчисление:
DTI = (250 + 400 + 800) / 3 000 × 100 = 48.3%
Какво DTI приемат банките в България?
| DTI | Оценка | Статус на одобрение |
|---|---|---|
| Под 30% | Отличен | Много високи шансове |
| 30-36% | Много добър | Високи шансове |
| 36-42% | Приемлив | Добри шансове |
| 42-45% | Гранично приемлив | Средни шансове |
| Над 45% | Рисков | Ниски шансове |
Важно: Повечето банки в България имат максимален праг от 40-45% DTI. Над това рядко одобряват кредити, освен при изключителни обстоятелства.
Защо DTI е толкова важен?
1. Показва реална платежоспособност
DTI дава ясна картина колко от дохода ви остава след плащане на дълговете. Ако DTI е 45%, остават ви само 55% от дохода за всички други разходи (храна, транспорт, комунални, забавления, спестявания).
2. Предсказва риск от неизпълнение
Статистически хората с висок DTI са по-склонни да изпаднат в затруднения при непредвидени разходи или загуба на доходи.
3. Стандарт в индустрията
DTI е универсален показател, използван от банки в целия свят. Това позволява обективна оценка на риска.
Как да подобрите DTI преди кандидатстване?
Стратегия 1: Намалете месечните дългове
- Погасете малки кредити: Ако имате кредит с остатък 2,000-3,000 лв., погасете го изцяло
- Рефинансирайте скъпи кредити: Обединете няколко кредита в един с по-ниска вноска
- Намалете лимита на кредитни карти: Банките калкулират минимум 5% от лимита като дълг
Стратегия 2: Увеличете доходите
- Включете допълнителни доходи: Наеми, дивиденти, бонуси (трябва да са редовни и доказуеми)
- Кандидатствайте с партньор: Съкредитополучателят добавя своите доходи
- Декларирайте всички законни доходи: Не пропускайте нищо
Стратегия 3: Намалете исканата ипотечна сума
- Увеличете самоучастието: По-голямото самоучастие означава по-малък кредит и по-ниска вноска
- Удължете срока: По-дългият срок намалява месечната вноска (но увеличава общата лихва)
- Изберете по-евтин имот: Реалистично оценете възможностите си
Често срещани грешки при DTI
Грешка 1: Теглене на нов кредит преди ипотеката
Не теглете потребителски кредит или автомобилен лизинг в периода 6-12 месеца преди кандидатстване за ипотека. Това увеличава DTI и намалява шансовете за одобрение.
Грешка 2: Прекалено оптимистична оценка
Не се опитвайте да скриете съществуващи дългове. Банките проверяват в Централния кредитен регистър и ще открият всичко.
Грешка 3: Игнориране на нетния доход
Въпреки че банките използват бруто доход за DTI, вие трябва да се базирате на нетния си доход при планиране на бюджета.
DTI калкулатор - пример
Мария иска да кандидатства за ипотечен кредит. Ето нейната ситуация:
| Месечен бруто доход: | 2 500 лв. (1 278.47 €) |
| Потребителски кредит: | 300 лв./месец (153.42 €/месец) |
| Кредитна карта: | 50 лв./месец (25.57 €/месец) |
| Желана ипотечна вноска: | 700 лв./месец (357.94 €/месец) |
| Общо дългове: | 1 050 лв. (536.93 €) |
| DTI: | 42% |
Заключение: DTI на Мария е 42% - гранично приемливо. За да подобри шансовете си, тя може да:
- Погаси потребителския кредит (DTI пада на 30%)
- Кандидатства с партньор, добавяйки негови доходи
- Намали желаната ипотечна вноска с по-голямо самоучастие
Заключение
Съотношението Дълг/Доход е критичен фактор при одобрение на ипотечен кредит. Целете DTI под 36% за най-добри шансове. Планирайте предварително - намалете съществуващите дългове, увеличете доходите и бъдете реалистични относно възможностите си.
Ако вашият DTI е над 40%, не се отчайвайте - има стратегии за подобрение. Свържете се с опитен кредитен посредник, който може да ви помогне да оптимизирате профила си.